Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
Председательствующего судьи — Демидовой О.Ю.,
При секретаре — Ветровой СВ.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску М. к ЗАО Фирма
«Р», Царскосельскому фонду развития жилищного строительства
«С», Д., Г.Н. и ГУЮ ГБР С-Петербруга о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительной государственной регистрации права собственности и признании права собственности на квартиру, заслушав объяснения представителя М. — П.
(доверенность №0-6408 от 08.12.01г.), представителя ЗАО
«Фирма «Р» Н.
(доверенность № 92 от 10.12.03 г.), представителя Д. — А.
(доверенность № 11316 от 08.10.04г.), Г.Н., представителя ГУЮ ГБР С.-Петербурга А.В.
(доверенность №6 от 05.01.04г.), представителя ЗАО
«П» В.
(доверенность №33-ПЦ от 19.01.04г.),
УСТАНОВИЛ:
В соответствии со строительным контрактом №3 от 10.11.97г. и дополнительным соглашением от 14.12.98 г. ЦФРЖС
«С», АОЗТ
«Фирма «С» и ЗАО
«Фирма «Р» взяли на себя обязательства по совместному осуществлению строительства дома по адресу: г.Пушкин, Южная часть, квартал 9, кор.13
(л.д.142-146).
30.11.98г. был заключен договор №68-ФР о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым М. взял на себя обязательство оплатить ЦФРЖС
«С» сумму в рублях, эквивалентную 37754 долларов США, а ЦФРЖС
«С» — по окончании строительства передать М. трехкомнатную квартиру под строительным № в доме, расположенном по указанному выше адресу, ЗАО
«Фирма «Р» выступило поручителем по обязательствам ЦФРЖС
«С» по данному договору
(л.д.11-13,14).
29.12.00г. государственной приемочной комиссией был подписан акт о приемке в эксплуатацию за конченного строительством корпуса 13 в квартале 9 Южной части г.Пушкина, дому присвоен милицейский адрес: г.Пушкин, ул.Малиновская, дом 11, а квартире под строительным № был присвоен номер
(л.д.147-148, 9-19).
Решением третейского судьи Чучевлянкина Н.П. от 16.01.03 г. был удовлетворен иск Д. к ЗАО
«Фирма «Р» и за Д. было признано право собственности на квартиру в доме 11 по ул.Малиновской в г.Пушкине
(л.д.73-74).
25.03.03 г. Д. ГУЮ ГБР С.-Петербурга было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру
(л.д.72).
12.11.03 г. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Д. продал, а Г.Н., действующий так же в интересах своей дочери Г.А., 2001 г.рождения, купили квартиру в доме 11 по ул.Малиновской в г.Пушкине
(л.д.75-76).
17.11.03г. Г.Н. были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по указанному выше адресу
(л.д.78, 79).
08.12.03г. М. обратился в суд с иском к ЗАО Фирма
«Р», в котором просит признать за ним право собственности на квартиру в доме 11 по ул.Малиновской в г.Пушкине и указывает, что обязательства по договору №68-ФР от 30.11.98 г. им выполнены в полном объеме.
В качестве ответчиков к участию в деле судом были привлечены так же ЦФРЖС
«С», Д. и Г.Н., в качестве 3-х лиц — ЗАО
«П» и ООиП Администрации МО г.Пушкин
(л.д.59, 80).
26.12.03г. М. обратился в суд с иском к ГУЮ ГБР С.-Петербурга, в котором просил признать недействительной регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по указанному выше адресу, произведенную за Г.Н. и Г.А.
(л.д.24-26).
Определением суда от 04.02.04 г. указанные дела были объединены в одно производство
(л.д.20).
26.10.04г. М. дополнил иск требованиями о признании недействительными регистрации права собственности на спорную квартиру за Д. и договора купли-продажи, заключенного 12.11.03 г. между Д. и Г.Н. и Г.А.
(л.д.131).
Истец М. в судебное заседание не явился, дело просил рассмотреть с участием его представителя.
Представитель истца П. поддержал заявленный иск.
Представитель ответчика ЗАО
«Фирма «Р» Н. иск признал.
Представитель ЦФРЖС
«С» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ГУЮ ГБР С.-Петербурга А.В. иск о признании недействительной государственной регистрации прав собственности за Д., а так же за Г-и на спорную квартиру не признала, ссылаясь на законность регистрации и пояснила, что предоставление в ГБР третейского соглашения о передаче дела на рассмотрение третейского суда законом не предусмотрено.
Ответчик Д. в судебное заседание не явился, дело просил рассмотреть с участием его представителя.
Представитель Д. — А. — иск не признал, считая его недоказанным и пояснил, что решение о признании права собственности за Д. на спорную квартиру было вынесено третейским судьей Чучевлянкиным Н.П.. на законных основаниях и в связи с тем, что 05.09.00г. был заключен договор цессии, согласно которому ООО
«К» переуступило Д. право требования к ЗАО
«Фирма «Р» на спорную квартиру и в связи с чем Д. уплатил ООО
«К» сумму в рублях, эквивалентную 31000 долларов США.
Г.Н., действующий так же в интересах Г.А., 2001 г.рождения, иск так же не признал и пояснил, что квартиру приобрел на законных основаниях, с 08.01.04г. он, его супруга и двое их несовершеннолетних детей были зарегистрированы в данной квартире.
Представитель 3-го лица — ЗАО
«П» — В. — требований о признании прав на спорную квартиру не заявила.
Представитель ООиП Администрации МО г.Пушкин в судебное заседание не явился, дело просил рассмотреть в его отсутствие.
Суд, выслушав объяснения представителя истца, представителей ответчиков ЗАО
«Фирма «Р.», ГУЮ ГБР С.-Петербурга и Д., ответчика Г.Н., представителя 3-го лица ЗАО
«П», исследовав материалы дела, а так же материалы уголовного дела № 705633 считает, что исковые требования М. подлежат удовлетворению в полном объеме.
Суд принимает признание иска ответчиком ЗАО
«Фирма «Р», поскольку это не противоречит закону и интересам сторон.
Из копии решения третейского судьи Чучевлянкина Н.П. от 16.01.03 г. усматривается, что 04.11.02г. между ЗАО
«Фирма «Р» и Д. было подписано соглашение о передаче спора о признании права собственности на спорную квартиру на рассмотрение третейского суда.
В судебном заседании при рассмотрении указанного выше спора участвовали истец Д. и представитель ЗАО
«Фирма «Р» С. на основании доверенности №61 от 10.10.02 г.
(л.д.73).
Чучевлянкин Н.П., допрошенный судом в качестве свидетеля, пояснил, что летом 2002г. после обращения к нему сотрудников ЗАО
«Фирма «Р», среди которых был С., с предложением быть третейским судьей и разрешить несколько споров, он приобрел статус третейского судьи в порядке ст.2 Закона РФ
«О третейских судах в РФ» как физическое лицо, избранное сторонами для разрешения спора в третейском суде, но в штате ни одного из третейских судов он не состоит; заказав себе круглую печать с наименованием
«Третейский суд по гражданским делам. Чучевлянкин Н.П.», он подписал два решения по искам Н-й к ЗАО
«Фирма Р» и И. к ЗАО
«Фирма «Р» о признании прав собственности на квартиры, при этом, решения были изготовлены юристами ЗАО
«Фирма «Р»; других решений, в том числе по иску Д., он не выносил и не подписывал
(л.д.90об.-91).
Свидетель С. пояснил суду, что летом 2002г., являясь юрисконсультом ЗАО
«Фирма «Р», он обратился к Чучевлянкину Н.П. с предложением быть третейским судьей и рассмотреть несколько споров; как представитель ЗАО
«Фирма «Р» он – С. — участвовал в двух заседаниях, по которым Чучевлянкиным были вынесены решения: по искам Н-й и И.; в судебном заседании по иску Д. к ЗАО
«Фирма «Р» он участия не принимал и о вынесении решения по данному спору ему ничего неизвестно. Кроме того, С. пояснил, что Чучевлянкин работал в службе безопасности в том же здании в г.Петродворце, в котором осуществляет свою деятельность третейский суд при ПКО
«ЛАИС», но поскольку в день его обращения ни одного из третейских судей не было, ему предложили обратиться к Чучевлянкину Н.П., поскольку он имел высшее юридическое образование
(л.д.129).
У суда не имеется оснований не доверять допрошенным свидетелям, поскольку они не противоречат друг другу и объективно подтверждаются материалами дела.
Так, постановлением прокурора Пушкинского района от 05.05.03 г. в отношении Д. было возбуждено уголовное дело №705633 по признакам преступления, предусмотренного ст.159 ч.3 п.
«б»
(мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием в крупном размере).
В материалах указанного уголовного дела имеется копия журнала учета принятых решений третейским судьей, из которого видно, что Чучевлянкиным Н.П. были вынесены в общей сложности два решения: по иску И-й и по иску Н.
(л.д.138-141).
Постановлением от 13.06.04г. предварительное следствие по указанному выше уголовному делу было приостановлено.
В соответствии со ст.2 Закона РФ
«О третейских судах в РФ»
(далее Закон) третейский судья — это физическое лицо, избранное сторонами или назначенное в согласованном сторонами порядке для разрешения спора в третейском суде.
Согласно п.1 ст.8 Закона третейским судьей избирается
(назначается) физическое лицо, способное обеспечить беспристрастное разрешение спора, прямо или косвенно не заинтересованное в исходе дела, являющееся независимым от сторон и давшее согласие на исполнение обязанностей третейского судьи.
Статья 13 Закона предусматривает, что полномочия третейского судьи прекращаются после принятия решения по конкретному делу.
По смыслу статей 5 и 7 Закона спор может быть передан на разрешение третейского суда только при наличии заключенного в письменной форме между сторонами третейского соглашения.
В нарушение ст.56 ГПК РФ Д. не представлено суду доказательств подписания между ним и ЗАО
«Фирма «Р» 04.11.02г. третейского соглашения о передаче спора о признании права собственности на спорную квартиру на рассмотрение третейскому судье. Данное соглашение не представлено им в материалы настоящего гражданского дела, отсутствует оно и в материалах уголовного дела №705633.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что решение третейского судьи Чучевлянкина Н.П. от 16.01.03г. не может иметь юридическую силу и, как следствие, повлечь правовые основания возникновения у Д. права собственности на спорную квартиру.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между Д. и Г-и 12.11.03г., подлежит признанию недействительным, поскольку Д. не имел права отчуждать спорное имущество.
Довод представителя Д. о том, что Д. приобрел право требования на спорную квартиру на основании договора цессии, заключенного с ООО
«К», суд считает несостоятельным.
Так, судом установлено, что 22.09.97г. был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым ЗАО
«П» принимает участие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по указанному выше адресу, а ЗАО
«Фирма «Р» по окончании строительства передает ЗАО
«П» в собственность ряд квартир, в том числе квартиру под строительным №
(л.д. 149-152).
В соответствии с договором от 31.03.98г. ЗАО
«П» уступило ТОО
«Фирма «Э» права требования исполнения обязательств, а именно — передачи доли в объекте строительства и согласно приложения №19 от 16.09.99г. к договору видно, что передаче подлежала и квартира под строительным №
(л.д. 153-154).
Согласно договора цессии №1 от 24.09.99 г. и приложения к нему ООО
«Фирма «Э» уступило ООО
«К» права требования исполнения обязательств от ЗАО
«Фирма «Р» в объеме, предусмотренном указанным выше договором от 22.09.97г.
(л.д.157).
05.09.00г. был заключен договор цессии, в соответствии с которым ООО
«К» переуступило Д. право требования к ЗАО
«Фирма «Р» на спорную квартиру; при этом, согласно п.1.3. данного договора, право требования принадлежит ООО
«К» на основании указанных выше договоров от 31.03.98г. и №2 от 24 09 99г
(л.д.159-161).
В то же время, постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда от 09.01.01г. по делу А56-19397/00 был признан недействительным договор цессии от 31.03.98г., заключенный между ЗАО
«П» и ТОО
«Фирма „Э“, в части приложения №19 к указанному договору
(л.д.156).
Решением того же Арбитражного суда от 06.06.02 г. по делу №А56-6958/02 были признаны недействительными договоры №1 и 2 цессии от 24.09.99г., заключенные между ООО „Фирма „Э“ и ООО
«К“.
Учитывая изложенное, договор цессии, заключенный между ООО
«К» и Д. не имеет юридической силы и не порождает правовых последствий.
Д. вправе обратиться с иском к ООО
«К» о взыскании денежных средств, уплаченных им по договору цессии 05.09.00г.
В соответствии с п.3.1 Постановления Конституционного Суда РФ №6-П от 21.04.03г.
«По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ…» когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество
(виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.
Согласно п.3.2. указанного Постановления, содержащиеся в п.п.1 и 2 ст.167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанностей каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
Принимая во внимание указанное выше Постановление Конституционного Суда РФ, суд при этом учитывает, что истец М. не является собственником спорной квартиры, акт приема-передачи квартиры между ним и ЗАО
«Фирма «Р» и ЦФРЖС
«С» подписан не был, в связи с чем он не имел субъективного права обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст.302 ГК РФ. Требования о применении последствий недействительности сделки им предъявлены не были.
В соответствии с п.1 ст.19 Закона РФ
«О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и
(или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.
Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда С.-Петербурга и области с 18.06.03г. находилось дело №А56-17426/03 по иску ЗАО
«Фирма «Р» к ГУЮ ГБР С.-Петербурга о признании недействительной государственной регистрации прав на спорную квартиру, в рамках рассмотрения которого ЗАО
«Фирма «Р.» было отказано в принятии мер по обеспечению иска в виде запрета ГУЮ ГБР осуществлять государственную регистрацию перехода и возникновения прав собственности на спорную квартиру
(л.д.134)
В то же время прокуратурой Пушкинского района 19.08.03г. было направлено руководителю Пушкинского отделения ГУЮ ГБР С.-Петербурга письмо №14-12В-03 с просьбой приостановить государственную регистрацию сделок со спорной квартирой в связи с рассмотрением Арбитражным судом указанного выше дела.
Определением Арбитражного суда от 23.12.03г. производство по указанному делу было прекращено
(л.д.54-55), при этом, представитель ГБР принимал участие в заседании суда.
Таким образом, ГУЮ ГБР С.-Петербурга, являясь ответчиком по делу №А56-17426/03, в силу требований п.1 ст.19 Закона РФ
«О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» обязано было приостановить государственную регистрацию прав на спорную квартиру, однако это сделано не было и 17.11.03г. за Г-и была произведена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру.
Учитывая изложенное, суд полагает, что государственная регистрация прав на спорную квартиру за Д. и затем за Г.Н. и Г.А. подлежит признанию недействительной.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры в доме 11 по ул.Малиновской в г.Пушкине С.-Петербурга, заключенный между Д. и Г.Н., действовавшим так же в интересах Г.А., 2001 г.рождения, удостоверенный нотариусом С.-Петербурга Сырниковой Т.В. за реестровым номером 14410, выполненный на бланке 78 ВВ №219806.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности за на Д. на квартиру в доме 11 по ул.Малиновской в г.Пушкине С.-Петербурга (свидетельство серии 78-ВЛ № 665846), произведенную ГУЮ ГБР С.-Петербурга 25.03.03 г.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности за Г.А. на ½ доли квартиры в доме 11 по ул.Малиновской в г.Пушкине С.-Петербурга, 2001 г.рождения (свидетельство серии 78-ВЛ № 778784), произведенную ГУЮ ГБР С.-Петербурга 17.11.03 г.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности за Г.Н. на ½ доли квартиры в доме 11 по ул.Малиновской в г.Пушкине С.-Петербурга (свидетельство серии 78-ВЛ № 778783), произведенную ГУЮ ГБР С.-Петербурга 17.11.03 г.
Признать за М., 1974 года рождения, проживающим по адресу: С.-Петербург, г.Пушкин, ул.Саперная, имеющим паспорт, выданный УВД Пушкинского района С.-Петербурга 24.04.02г., право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 93,40 м², в том числе жилой площадью 56,40 м², расположенную на этаже 5-этажного кирпичного дома №11 лит.Б, 2001 года постройки, находящегося на ул.Малиновской в г.Пушкине Санкт-Петербурга.
Взыскать в пользу М. с ЗАО Фирма «Р», Царскосельского фонда развития жилищного строительства «С», Д. и Г.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере по 1210 (Одна тысяча двести десять) руб. 96 коп. с каждого лица.
Решение может быть обжаловано в С.-Петербургский Городской суд в течение 10 дней.
