№2-82/09 27.01.09
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Невский районный суд Санкт – Петербурга в составе:
Председательствующего судьи Белова С.А.,
При секретаре Пешниной Ю.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш. к ООО «ПКП «Кредит–Нева» о признании права собственности на квартиру и встречному иску ООО «ПКП «Кредит–Нева» к Ш. о признании предварительного договора о приобретении квартиры недействительной (ничтожной) сделкой, обязании освободить квартиру и передать ее по акту приема–передачи,
УСТАНОВИЛ:
Ш. обратился в суд с иском к ООО «ПКП «Кредит–Нева» и просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: строительный адрес – Санкт – Петербург, микрорайон Рыбацкое, квартал 9, корпус 10; фактический адрес – Санкт – Петербург, ул.Слепушкина, д.9, общей площадью 61,65 м², жилой площадью 27,60 м², расположенной на этаже 16-ти этажного дома. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что указанную квартиру приобрел у ответчика на основании предварительного договора от 21.09.1999 года, который со своей стороны исполнил полностью, а ответчик только в части передачи квартиры, но не передал истцу и в регистрационную службу документы необходимые для регистрации права собственности, что подтверждается письмом из регистрационной службы (т.1 л.д.4, т.2, л.д.151)
Исковые требования Ш. ранее были рассмотрены по существу Невским районным судом и заочным решением от 18.12.2007 удовлетворены полностью (т.1, л.д. 170-171).
Данное решение суда обжаловалось в кассационном порядке и определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт–Петербургского городского суда от 08.05.2008 отменено с направлением дела на новое рассмотрение (т.1 л.д. 239-241).
При этом в определение суда указано на нарушение требований ст.ст.55,56,57,67 ГПК РФ, в связи с чем ответчик лишен возможности представлять доказательства в опровержение доводов истца, а также на то обстоятельство, что с учетом формы договора от 21.09.1999 года при его оценке подлежат применению нормы права, регулирующие заключение предварительного договора и на невозможность применения к спорным правоотношениям законодательства об инвестиционной деятельности в связи с тем, что договор заключен датой позднее даты введения дома в эксплуатацию.
При новом рассмотрении дела указания вышестоящего суда процессуального характера были полностью выполнены. Истцом при этом предмет иска изменен не был.
ООО «ПКП «Кредит–Нева» при новом рассмотрении дела в установленном порядке 21.08.2008 года предъявило встречный иск к Ш. о признании предварительного договора о приобретении квартиры от 21.09.1999 года недействительной (ничтожной) сделкой и обязании Ш. освободить спорную квартиру, и передать ее по акту приема – передачи ООО «ПКП «Кредит–Нева» в течение одного месяца после вступления в силу решения суда. В обоснование заявленных требований ответчик ссылается на то, что право на распоряжение спорной квартирой было приобретено ООО «ПКП «Кредит–Нева» в 1998 году в результате участия в реализации инвестиционного проекта от первоначального правообладателя ОАО «С.М.», но Ш. прав на спорную квартиру не передавалось, подписи в представленных истцом договорах выполнены не полномочным лицом, квартира ранее продана Ч., а квартиру истец занимает самоуправно (т.2 л.д. 51-53).
3-м лицом Ч. Был представлен письменный отзыв на встречный иск, согласно которому заявленные в нем требования полностью поддерживает (т.2 л.д. 80-81).
Представители истца в суд явились, заявленные требования полностью поддержали, встречный иск не признали, ранее заявили о применении к нему последствий пропуска сроков исковой давности, ссылаясь на то, что встречный иск заявлен по истечении 9 лет после заключения договора и 4 лет после предъявления первоначальных исковых требований, представив соответствующее письменное заявление (т.2 л.д.85, 156-157).
Представитель ответчика ООО «ПКП «Кредит-Нева» первоначальный иск не признала, полностью поддержав требования по встречному иску (т.2 л.д. 156-157).
Представитель 3-его лица Ч. в суд явилась, первоначальный иск не признала, полностью поддержав требования по встречному иску (т. 2 л.д. 156-157).
3-е лицо ОАО «С.М.» извещено надлежаще, своего представителя в суд не направило, ранее представило заявления о рассмотрении дела в отсутствие его представителей (т.2 л.д. 152, 154).
Представитель 3-его лица ООО «Монтажстрой» в суд не явился, извещался о времени и месте судебного разбирательства по известному суду адресу, ранее извещался судом, о перемене адреса во время производства по делу не уведомил (т.1 л.д. 162, 179, 184; т.2 л.д. 158, 160, 161).
Представитель 3-его лица – УФРС по Санкт–Петербургу и Ленинградской области в суд не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства (т.2 л.д. 159)
Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст.ст. 118, 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав объяснения лиц участвующих в деле и исследовав материалы дела, оценивает требования, заявленные как по первоначальному, так и по встречному иску подлежащими отклонению, поскольку, определяя требования по первоначальному иску, Ш. избрал ненадлежащий способ защиты права, а требования и фактические обстоятельства, включая сам факт нарушения права, по встречному иску не доказаны.
Согласно ст.549 ГК РФ – по договору купли–продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
Согласно ст.130 ГК РФ – к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст.550 ГК РФ – договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434).
Согласно п.2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем догово о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса.
Согласно п.4 ст.445 ГК РФ – если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ст.450 ГК РФ – изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует, что Ш. 20.09.2004 обратился в ГУЮ ГБР по вопросу регистрации права собственности на спорную квартиру, но регистрационной службой было сообщено о невозможности регистрации прав собственности по имеющимся документам и указано на необходимость заключения и представления договора купли – продажи в соответствии с условиями предварительного договора (т.1 л.д. 5-6).
Также из письма ГУЮ ГБР следует, что на момент обращения Ш. в регистрационной службе имелись акт Государственной комиссии о введении в эксплуатацию жилого дома по спорному адресу от 22.10.1998 года, ведомость помещений, выданная ПИБ Невского района, распоряжение губернатора №924-р от 14.09.1998 года и договор об инвестиционной деятельности от 08.10.1998 года, согласно которым ООО «ПКП «Кредит–Нева» приобрело право на ряд квартир в спорном доме при условии исполнения обязательств по передаче ОАО «З» (в настоящее время – ОАО «С.М.») 50% жилой площади, которая согласно протокола о частичном исполнении обязательств от 30.01.2003 года должна была быть полностью идентифицирована путем подписания дополнительного соглашения, либо в решении Арбитражного суда, которые в ГБР представлены не были.
Кроме того, в регистрационной службе находилось решение Арбитражного суда от 19.01.2004 года, которым право на квартиру имеющую в строительном адресе было признано за ООО «Монтажстрой».
Указанное решение Арбитражного суда было впоследствии отменено и при новом рассмотрении дела в иске ООО «Монтажстрой» было отказано (т.1 л.д.87-88).
Из представленных сторонами документов следует, что участие в строительстве дома по спорному адресу ООО «ПКП «Кредит–Нева» приняло еще с 1995 года по договорам с ОАО «З» (в настоящее время – ОАО «С.М.») в качестве, как генерального подрядчика, так и дольщика (т.2, л.д. 1-10).
Спорные вопросы по объему и перечню передаваемых ООО «ПКП «Кредит–Нева» квартир, как дольщику, разрешались между указанными обществами путем подписания дополнительных соглашений (т.2 л.д.59-62) и в итоге квартира была передана ответчику (т. 2 70-72).
Истцовой стороной, в подтверждение заявленных в иске фактических обстоятельств, представлены предварительный договор о приобретении квартиры, квитанция об оплате векселей, акты приема передачи векселей, акт приема передачи квартиры и справки о фактическом вселении, проживании и оплате коммунальных услуг по спорному адресу (т.1 л.д. 7-11, 13, 254).
Из указанных документов следует, что 21.09.1999 года продавец ООО «ПКП «Кредит–Нева» заключило с покупателем Ш. предварительный договор купли–продажи спорной квартиры за 14650 долларов США со сроком оплаты до 22.09.1999 года и обязательством передать квартиру покупателю сразу после оплаты указанной суммы, а также заключить договор купли–продажи в срок определенный событием – регистрации права собственности на квартиру за продавцом. Оплата и передача квартиры для проживания были произведены в тот же день, при этом оплата проводилась путем приобретения покупателем у ООО «М» векселя и передачи его по акту продавцу.
Ответчиком при рассмотрении дела отрицалось заключение и подписание указанных документов.
По заключению проведенной по делу судебной–технической экспертизы (т.1 л.д. 155-159), оттиски печати на предварительном договоре о приобретении квартиры, акте приема передачи векселей, акте приема передачи квартиры нанесены одной и той же печатью ООО «ПКП «Кредит–Нева», оттиски экспериментальных свободных образцов которой предоставлены на исследование, время нанесения оттисков, вероятно, соответствует датам, указанным в документах, и может быть ограничено диапазоном с 14.10.1998 года до 31.05.2000 года.
По заключению проведенной по делу судебной почерковедческой экспертизы (т.2 л.д. 139-145), решить вопрос о том, выполнены ли подписи на предварительном договоре о приобретении квартиры, акте приема передачи векселей, акте приема передачи квартиры директором ООО «ПКП «Кредит–Нева» Татаренковым, либо иным лицом не представляется возможным в виду значительной несопоставимости данных подписей с образцами личных подписей Татаренкова.
Согласно объяснений, данных представителями Ш., истцовая сторона считает не имеющим правового значения факт того, кто именно подписал с истцом договор от имени ответчика, поскольку договор заключался и подписывался в офисе ответчика, а о действительности сделки и ее цели по передаче Ш. прав не спорную квартиру свидетельствовали сами обстоятельства сделки, факт передачи истцу квартиры, длительное проживанием в ней истца и оплата им коммунальных услуг.
Факты заключения спорного договора в офисе ООО «ПКП «Кредит–Нева», подтверждение сотрудниками ответчика расчетов путем оплаты векселя ООО «М» и фактически состоявшиеся в присутствии сторон расчеты и оформление договора подтвердили допрошенные в качестве свидетелей К.Н. и К.М., показания которых последовательны, в родственных отношениях с истцом они не состоят, какие–либо иные данные о возможной личной заинтересованности свидетелей в материалах дела отсутствуют и сторонами не заявлялись, а потому у суда не имеется оснований не доверять их показаниям (т.2 л.д. 34-41).
При этом свидетели показали, что не видели, кто именно подписал договор со стороны ответчика, но сотрудники фирмы его составлявшие заходили за подписанием договора в кабинет директора и после этого передали истцу уже подписанные документы, офис фирмы имел соответствующую вывеску и находился в охраняемом здании.
Факт вселения и проживания истца по спорному адресу и несения им бремени по содержанию спорного жилого помещения в виде оплаты коммунальных услуг с 1999 года по настоящее время лицами участвующими в деле не оспаривался и не отрицался, а, кроме того, подтвержден справками ТСЖ (т.1, л.д.7, 254)
Доказанным является и тот факт, что реальные действия, направленные на приобретение прав и обязанностей собственника совершал только истец, а объяснения Ч. о том, что она не проявляла интереса к принятию квартиры длительное время в связи с проживанием и работой в другом регионе полностью опровергаются полученными по судебным запросам сведениям из налоговой инспекции, согласно которым она весь спорный период вела активную финансово–хозяйственную деятельность, связанную с участием и работой в ряде фирм на территории Санкт–Петербурга (т.2 л.д. 95-136).
В подтверждение факта продажи квартиры Ч. ранее, чем Ш., стороной ответчика представлен договор о долевом участии в строительстве от 12.10.1997 года (т.1, л.д. 101-103).
Однако данный договор заключен от имени ООО «ПКП «Кредит–Нева», как заказчика строительства, но ни в одном представленном документе в таком качестве ответчик не выступает, является либо дольщиком, либо генеральным подрядчиком. Кроме того, в договоре не указан срок исполнения обязательств покупателем, надлежащих документов, подтверждающих оплату доли со стороны Ч. не представлено (только копия – без предъявления оригинала квитанции – т.2 л.д. 108), срок исполнения договора со стороны продавца указан не позднее 20 дней после подписания Акта госкомиссии, что исходя из материалов дела так же не исполнено, а сама Ч. правом на предъявление иска не воспользовалась до настоящего времени, ссылаясь на то, что считает нецелесообразным предъявлять иск, в связи с тем, что ООО «ПКП «Кредит–Нева» не отказывается от исполнения своих обязательств по договору, что явно не убедительно (т. л.д. 81).
Таким образом, в договоре ответчика с Ч. о долевом участии в строительстве от 12.10.1997 года указано обязательное условие, при котором он считается заключенным, а именно: оплата покупателем доли, но допустимых доказательств этого не представлено, при этом сведения в договоре противоречат материалам дела и договор не исполнен.
При таких обстоятельствах суд не считает возможным учитывать данный договор при постановлении решения.
Суд считает, что согласно ст.ст.208, 301, 304, 305 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, при этом ООО «ПКП «Кредит–Нева» надлежало представить доказательства недействительности (ничтожности) предварительного договора в соответствии с которым Ш. вселился в спорную квартиру (т.1 л.д. 8,13).
Суд считает, что по встречному иску, удовлетворение которого исключало бы возможность удовлетворения первоначального иска, ответчик за весь период судебного следствия не только не доказал заявленные фактические обстоятельства, но и не смог конкретизировать в чем выразилось нарушение его прав со стороны Ш., поскольку если принять доводы ответчика о том, что спорная квартира была продана Ч. ранее чем Ш., то Ч., а не ООО «ПКП «Кредит–Нева», является надлежащим истцом, имеющим право требования к Ш., но Ч. таких требований не заявила.
Оценив в совокупности: заключения судебных экспертиз, показания свидетелей и учитывая, что ответчиком не отрицалось и подтверждалось указанное истцом и свидетелями местонахождение офиса, суд считает возможным признать установленным, что между сторонами состоялось заключение спорного предварительного договора. При этом факт того подписал ли договор лично генеральный директор ООО «ПКП «Кредит–Нева» Татаренков, либо кто–то из сотрудников ООО «ПКП «Кредит–Нева» не имеет решающего значения для признания предварительного договора заключенным по указанным выше обстоятельствам (документ заверен подлинной печатью общества, договор заключен в офисе общества, при подписании договора в кабинете директора).
А поскольку ООО «ПКП «Кредит–Нева» не представило доказательств того, что оно является по отношению к спорной квартире собственником или иным владельцем, к требованиям которого исковая давность неприменима (ст.208 ГК РФ), то к заявленным во встречном иске требованиям применяется исковая давность, о применении которой заявлено истцом по первоначальному иску Ш. (ст.199 ГПК РФ), что является, помимо вышеизложенного, самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.
Суд считает, что фактические обстоятельства, на которые ссылается истец по первоначальному иску о неисполнении со стороны ответчика условий договора не лишают истца Ш. его права требования по изменению договора в соответствии со ст.450 ГК РФ, а равно и права требования о понуждении к исполнению предварительного договора купли–продажи путем обязания ответчика заключить договор купли–продажи в соответствии со ст.445 ГК РФ.
Однако избранное истцом требование о признании права собственности не отвечает защите права от нарушений договорных отношений ответчиком, способ защиты права избран не за счет ответчика, а иных лиц, а потому признается судом ненадлежащим способом защиты права, а, соответственно, заявленные Ш. требования подлежат отклонению.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, которые приводит в обоснование своих доводов или возражений.
Ответчиком достаточных доказательств своих доводов суду не представлено, а так же в связи с применением исковой давности встречный иск по приведенным выше основаниям подлежит отклонению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56,67 118,167,194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Ш. в удовлетворении исковых требовании к ООО «ПКП «Кредит-Нева» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: строительный адрес – Санкт–Петербург, микрорайон Рыбацкое, квартал 9, корпус 10; фактический адрес – Санкт–Петербург, ул. Слепушкина, д.9, общей площадью 61,65 м², жилой площадью 27,60 м², расположенной на этаже 16-ти этажного дома отказать.
ООО «ПКП «Кредит-Нева» в удовлетворении исковых требований к Ш. о признании предварительного договора о приобретении квартиры от 21.09.1999 года недействительной (ничтожной) сделкой; обязании Ш. освободить квартиру, расположенную по адресу: Санкт – Петербург, ул.Слепушкина, д.9, и передать ее по акту приема – передачи ООО «ПКП «Кредит–Нева» в течении одного месяца после вступления в силу решения суда – отказать.
Судья Белов С.А.
