Решение суда — Споры, связанные с исполнением договоров — Момент, с которого расчёт считается произведённым.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш.Я. к П.Н. о расторжении договора купли-продажи, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, прекращении регистрационной записи о праве собственности в свидетельстве о государственной регистрации права, признании права собственности на жилое помещение, снятии с регистрационного учета,

установил:

Истица обратилась в суд с иском к ответчице, указывая, что 11.08.2009г. заключила с ней договор купли-продажи квартиры <адрес> в Санкт-Петербурге, по условиям которого расчеты за отчуждение жилого помещения должны были производиться через банковскую ячейку (индивидуальный банковский сейф) в СПб ФКБ «Х». Во исполнение договора 11.08.2009г. в присутствии ее представителя – Ш.А. и сопровождающих сделку агентов по недвижимости, ответчица внесла в арендованную ячейку денежные средства за приобретаемую квартиру и причитающееся агентам вознаграждение. 23.08.2009г. денежные средства были похищены из индивидуального банковского сейфа неизвестными лицами, по данному факту правоохранительными органами возбуждено уголовное дело. Ссылаясь на то, что при заключении договора были согласованы определенные обстоятельства — порядок расчетов через ФКБ «Х», которые в связи с хищением существенно изменились и, если бы она знала о них заранее, договор купли-продажи не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях; в момент его заключения обе стороны не могли предвидеть, что она не получит причитающиеся ей денежные средства; причины, вызвавшие изменение обстоятельств, не преодолены, а сами обстоятельства привели к значительно большей обременительности его исполнения, истица просит суд: расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры; признать недействительным выданное ответчице свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру; признать за ней право собственности на спорное жилое помещение; снять ответчицу с регистрационного учета по данному адресу (уточненное исковое заявление л.д.185-187).

В судебном заседании представители истица адвокат М. и Ш.А., действующий по доверенности, иск и факты, изложенные в нем, поддержали. Пояснили, что неполучение истицей оплаты за отчуждаемое жилое помещение является существенным нарушением условий договора купли-продажи покупателем при отсутствии его вины и служит основанием для расторжения договора по п.1 ч.2 ст.450 и ст.451 ГК РФ. По их мнению, если бы о возможном хищении денежных средств из банковской ячейки ФКБ «Х» было известно до заключения договора, они выбрали бы другой банк, настаивали на передаче денежных средств в наличной форме под расписку или другой форме расчетов.

Ответчица и ее представитель Ч., действующая по доверенности, иск не признали, представили на него письменные возражения (л.д.75-77, 137-138, 179-180). Полагали, что порядок расчетов не является существенным условием договора купли-продажи и обстоятельством, изменение которого влияет на существо договора. Пояснили, что правом владения и распоряжения денежными средствами, заложенными в ячейку ФКБ «Х», ответчица не обладала, с момента государственной регистрации ее права собственности на квартиру право собственности на деньги перешло к истице. Кроме того, квартира фактически была передана и не может быть истребована, т.к. это противоречит закону.

Представители третьих лиц — ООО «Коммерческий банк „Х“ и УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены (л.д.237, 238).

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из оснований предъявленного иска, он мотивирован положениями п.1 ст.450 ГК РФ, согласно которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. А также положениями ст.451 ГК РФ, в соответствии с которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную. Денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества … продавец обязуется передать в собственность покупателя … квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривается сторонами, что 11.08.2009г. между истицей в лице ее представителя Ш.А., выступающей продавцом, и ответчицей, являющейся покупателем, был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> в Санкт-Петербурге. Согласно пунктам 4, 5 договора стоимость квартиры была определена сторонами в 2400000 рублей, расчет между сторонами должен был быть произведен в течение 3 дней с момента государственной регистрации договора через индивидуальный банковский сейф в СПбФКБ «Х» (ООО) по договору от 11.08.2009г. (л.д.11).

Из материалов дела следует, что до заключения договора купли-продажи квартиры, представитель истицы Ш.А., ответчица и сопровождающие сделку агенты по недвижимости, совместно выступая на стороне арендатора, 11.08.2009г. заключили с КБ «Х» договор аренды, по которому получили во временное пользование за плату банковский сейф, находящийся в специально оборудованном, охраняемом банком помещении по адресу <адрес>, для хранения ценностей, включая документы и денежные средства, на срок с 11.08.2009г. по 11.09.2009г. (л.д.18-21).

Как пояснил в судебном заседании представитель истицы Ш.А., всего в сейф было заложено 2400000 рублей, распределенных по 3 пакетам: пакет № 1 содержал денежные средства в сумме 2200000 рублей, причитающиеся к оплате за квартиру, пакеты № 2 и № 3 — агентское вознаграждение, причитающееся А. и Б., в сумме по 100000 рублей каждый (протокол с\з).

Допрошенная в судебном заседании свидетельница А. показала, что 11.08.2009г. кассир банка пересчитал, проверил и запаковал по пакетам денежные средства, внесенные ответчицей, все арендаторы, а также банковский работник присутствовали при закладке пакетов в сейф (протокол с\з л.д.144).

Представители истицы в ходе судебного разбирательства не оспаривали факт внесения ответчицей в банковскую ячейку денежных средств по договору купли-продажи в размере 2400000 рублей за приобретаемую у истицы квартиру.

Таким образом, факт исполнения ответчицей обязательств по договору купли-продажи спорной квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 4 и 5 заключенного между сторонами договора, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с п.7.1 договора аренды от 11.08.2009г. для пользования сейфом банк передал арендаторам ключ (л.д.20).

Как следует из ответа КБ «Х» на запрос суда, ключ от сейфа был получен Ш.А., что подтверждает лист посещения сейфового хранилища (л.д.72-73).

В судебном заседании представитель истицы Ш.А. и свидетель А. данный факт также подтвердили, пояснив, что ключ от сейфа действительно взял Ш.А., который вечером 11.08.2009г. под расписку передал его А., в настоящее время ключ находится у нее (протокол с\з л.д.143-145).

Условия доступа арендаторов к сейфу предусмотрены дополнительным соглашением № 1 к договору аренды от 11.08.2009г., согласно которому расчет с использованием сейфа производится за <адрес>, которая оформляется на имя ответчицы. Из условий договора также следует, что представитель истицы Ш.А. мог самостоятельно изъять пакет № 1, А. — пакет № 2, Б. — пакет № 3 при предъявлении свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчицы на квартиру или выписки из Единого государственного реестра прав о подтверждении перехода к ней права собственности (п.4.1 дополнительного соглашения на л.д.22).

Ответчица, выступая арендатором № 3, согласно пункту 5 дополнительного соглашения от 11.08.2009г., имела право самостоятельно изъять содержимое сейфа только в случае предоставления документов, свидетельствующих об отказе УФРС в регистрации перехода права собственности на квартиру, при условии предоставления документов, свидетельствующих о расторжении договора купли-продажи (л.д.23).

Право собственности П.Н. на спорную квартиру зарегистрировано УФРС 14.08.2009г. (свидетельство о государственной регистрации права на л.д.59).

Из анализа вышеперечисленных договоров купли-продажи недвижимого имущества и заключенного во исполнение его условий в части оплаты денежных средств за переданный товар договора аренды банковского сейфа следует, что получение истицей денег за квартиру (изъятие их из сейфа) было обусловлено фактом государственной регистрации права собственности ответчицы на спорную квартиру.

После регистрации права собственности на недвижимое имущество за ответчицей, имевшей место 14.08.2009г., последняя утратила какие-либо права на деньги, помещенные в банковский сейф и подлежащие переходу истице посредством получения их из арендованного сейфа.

Таким образом, не получение истицей денежных средств, внесенных ответчицей в банковскую ячейку как это предусматривал договор, в данном случае не явилось следствием не исполнения ответчицей обязательств по договору купли-продажи.

Учитывая это, суд находит несостоятельным довод истцовой стороны о том, что Ш.Я. не могла самостоятельно получить деньги из сейфа. Представитель истицы в обоснование данного довода ссылается на п.1 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 11.08.2009г., согласно которому изъятие пакетов из сейфа фиксируется арендаторами в расписке о получении ценных пакетов. Между тем, как явствует из данного договора, расписки о получении пакетов ставятся теми арендаторами, которые имеют право их изъятия. В связи с чем п.1 данного договора не может рассматриваться отдельно от п.4.1 дополнительного соглашения, которым установлена возможность самостоятельного доступа арендаторов Ш.А., А., Б. к сейфу для выемки пакетов после государственной регистрации права собственности за ответчицей на квартиру. По этой же причине суд находит несостоятельным и довод представителя истицы, что до 24.08.2009г. изъятие денег из сейфа не могло быть произведено.

В соответствии с п.7 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Согласно имеющимся в материалах дела расписке документы для регистрации прекращения права собственности Ш.Я. и регистрации права собственности П.Н. на квартиру были приняты УФРС 11.08.2009г. с датой выдачи документов 24.08.2009г. (л.д.83). В силу п.6 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанная расписка подтверждает только факт получения документов на государственную регистрацию прав, перечень представленных документов, а также дату и время их представления, никаких иных обстоятельств они не подтверждают.

Согласно пунктам 86 и 117 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом МЮ РФ, в расписке о приеме документов указывается максимальный срок окончания государственной регистрации прав в случае, если не будет выявлено оснований для приостановления государственной регистрации прав. Основанием для начала выдачи документов являются обращение заявителя для получения документов и поступление специалисту, ответственному за выдачу документов, документов для выдачи заявителю.

Как следует из ответа УФРС на запрос суда, срок, в течение которого должны быть осуществлены регистрационные действия по спорной квартире и выданы документы, действительно был установлен до 24.08.2009г.. Решение об осуществлении государственной регистрации принято 14.08.2009г., о чем внесена запись в ЕГРП. Государственная регистрация осуществлена в рамках регистрационного срока, установленного приказом УФРС по Санкт-Петербургу, п.3 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права соответствует дате внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права (л.д.91-93).

Таким образом, указанная в расписке дата 24.08.2009г. означает максимальный срок окончания государственной регистрации права. С учетом того, что государственная регистрация права собственности П.Н. на квартиру произведена 14.08.2009г., а дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права соответствует дате внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права, в силу п.117 Административного регламента при наличии обращения заявителей документы, в т.ч. выписка из ЕГРП, были бы выданы.

Как следует из ответа СУ при УВД по Центральному району Санкт-Петербурга, копии постановления о возбуждении уголовного дела от 23.08.2009г., ответов КБ «Х» на запросы суда от 23.08.2009г. около 20.10 часов неустановленная группа лиц по предварительному сговору с применением насилия, не опасного для жизни и здоровья, незаконно проникли в хранилище КБ «Х» (<адрес>), повредили 25 индивидуальных банковских сейфов, включая данный, и совершили хищение находящихся в них денежных средств (л.д.55, 188, 189).

Таким образом, хищение денежных средств было совершено в то время, когда расчет между сторонами согласно пункту 5 договора купли-продажи считался произведенным полностью, поскольку заключенный между сторонами договор предполагал не только внесение ответчицей денежной суммы в банковскую ячейку в течение трех дней с момента государственной регистрации договора, но и их получение в этот же срок истицей. При этом трехдневный период окончательных расчетов между сторонами, установленный п.5 договора купли-продажи квартиры, не ставился в зависимость от всего периода аренды сторонами банковской ячейки (п. 1.1 договора).

Основанием для расторжения договора по п.2 ст.451 ГК РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств, является наличие одновременно 4 условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных п.2 ст.451 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора. Существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи жилого помещения, не наступило.

В данном случае имеет место нарушение обязательств, вытекающих не из договора купли-продажи квартиры, о расторжении которого просит истица, а из договора аренды индивидуального банковского сейфа вследствие нарушения банком своих обязанностей по неприкосновенности сейфа с находящимися в нем ценностями (п.п.3.4, 3.5. договора).

Таким образом, имущественные права истицы нарушены действиями других лиц и не связаны с действиями сторон по договору купли-продажи жилого помещения.

Разрешая возникший спор, суд также учитывает, что в соответствии с п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как следует из п.12 договора купли-продажи, договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю (ст.556 ГК РФ). Квартира фактически передана ответчице по акту приема-передачи, подписанному Ш.А. и П.Н. (л.д.95). Ответчица постоянно зарегистрирована в ней в качестве проживающей (л.д.51). Из рассматриваемого договора следует, что он не содержит условий, определяющих случаи его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения. В Гражданском кодексе РФ (гл.30, § 7 «Продажа недвижимости» — ст.ст.549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. В связи с чем следует признать, что договор купли-продажи между сторонами исполнен, поэтому при любом положении у истицы не возникает права требовать у П.Н. возвращения квартиры с признанием за ней права собственности на спорное имущество, поскольку это противоречит основаниям и последствиям расторжения договора, названным в ст.450 и п.4 ст.453 ГК РФ.

Из искового заявления следует, что истица просит признать недействительным выданное ответчице свидетельство о праве собственности на квартиру и прекратить регистрационную запись о праве собственности на спорное жилое помещение в выданном ей свидетельстве о государственной регистрации права.

В соответствии со ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с гражданским кодексом РФ. По смыслу данной нормы в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не выданный на его основании документ, которым является свидетельство. Между тем, требований о прекращении права собственности ответчицы на спорную квартиру не заявлено, правовых оснований для признания свидетельства и записи в нем недействительными у суда не имеется.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в вышеназванной части, суд также не находит оснований для удовлетворения иска в части снятия ответчицы с регистрационного учета в спорной квартире, поскольку вопрос снятия гражданина с регистрационного учета в силу положений Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбора места пребывания и места жительства в пределах РФ» не относится к компетенции суда, и подлежит рассмотрению соответствующими органами Федеральной миграционной службы только после разрешения судом вопроса об отсутствии у гражданина права на жилое помещение.

Руководствуясь ст.ст.167, 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Ш.Я. в иске к П.Н. о расторжении договора купли-продажи, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, прекращении регистрационной записи о праве собственности в свидетельстве о государственной регистрации права, признании права собственности на жилое помещение, снятии с регистрационного учета — отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья Титова М. Г.

00018.04.2012