Решение суда — Споры, связанные с исполнением договоров — Приобретение жилья в строящемся доме

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш. к ЗАО и ООО о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

23 ноября 2007 года между Ш.и ООО заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома в Калининском районе Санкт-Петербурга, по условиям которого Ш. финансирует строительство двухкомнатной квартиры, расположенной в осях Х-Х1, Х2-Х3, общей приведенной площадью 73,66 м², жилой площадью 36,06 м², на четвертом этаже. Срок сдачи объекта в эксплуатацию определен в договоре 1 кварталом 2008 года.

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании за ним права собственности на объект инвестирования — квартиру в Санкт–Петербурге, взыскании с виновного ответчика ЗАО компенсации морального вреда в размере 100000 руб., и неустойки в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» в размере 1000000 руб., указывая на то, что свои обязательства по договору были выполнены им в полном объеме и в срок, ООО также представило документы о перечислении денежных средств за квартиру на счет ЗАО, 20 мая 2009 года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дому присвоен милицейский адрес и началось заселение квартир, однако до настоящего времени оплаченная квартира истцу не передана.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования и с учетом последних уточнений просил признать за ним право собственности на квартиру в Санкт–Петербурге, основывая свои требования на ст.398 ГК РФ, взыскать с виновного ответчика ЗАО компенсацию морального вреда в размере 100000 руб., и неустойку в соответствии со ст.28 Закона «О защите прав потребителей» в размере 2000000 руб., а также взыскать с ООО компенсацию морального вреда в размере 100000 руб. и неустойку в соответствии со ст.28 Закона «О защите прав потребителей» в размере 2000000 руб.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требования была привлечена М. (т.1 л.д.246), которой заявлены требования о признании права собственности на спорную квартиру по основаниям, предусмотренным ч.1 ст.218 ГК РФ.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания в суд не явился, его представитель, действуя по доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом внесенных уточнений, просила их удовлетворить, ссылаясь на незаконность действий ЗАО по повторной продаже спорной квартиры, полагая их мошенническими.

Представители ответчика ЗАО в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что привлечение ОООсоинвесторов по заключенному между ними договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, было возможно только с обязательным уведомлением ЗАО, однако данное уведомление было направлено им только после того как они заявили об одностороннем расторжении указанного договора, в связи с неисполнением последним взятых на себя обязательств по договору подряда, работы по которому наравне с денежными суммами шли в счет оплаты, в том числе и квартир истца. Поскольку ЗАО считало договорные отношения с ООО расторгнутыми, они заключили договор о долевом участии в инвестировании строительства спорной квартиры с третьим лицом М., которой данная квартира передана по акту приема-передачи, и соответственно ЗАО является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску. Спор же по исполнению обязательств между ЗАО и ООО по договору подряда в настоящее время рассматривается в Арбитражном суде и не относится к существу рассматриваемых спорных правоотношений.

Представитель ответчика ООО в судебное заседание явилась, признала заявленные требования, заявив ходатайство о снижении суммы неустойки до 12102 руб. 34 коп., указывая на то, что все обязательства по договору с ЗАО ими были выполнены в полном объеме, но поскольку в договоре инвестирования с ЗАО не был оговорен срок направления уведомления о привлечении соинвестора, они сочли возможным направить его 07 февраля 2008 года. Поскольку спорная квартира так и не была передана им ЗАО, они по независящим от них причинам не смогли выполнить свои обязательства по её передаче Ш.

Представитель третьего лица в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения первоначальных требований, просил удовлетворить заявленные ими самостоятельные требования, указывая на то, что М. с 04 июня 2009 года приняла спорную квартиру, проживает в ней и несет расходы по её содержанию.

Выслушав объяснения сторон, изучив и оценив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Ш. исковых требований по следующим основаниям.

11 ноября 2003 года Администрацией Санкт-Петербурга издано распоряжение № 2658-ра «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями и пристроенным детским дошкольным учреждением по адресу: Калининский Административный район, квартал Х-Х1 (восточнее дома по пр.Х), которым утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от 20.05.2003, приложение) о проектировании и строительстве указанного объекта недвижимости ЗАО за счет собственных и привлеченных средств (т.1 л.д.119).

07 июня 2006 года Правительством Санкт-Петербурга издано постановление № 704, которым были внесены изменения в инвестиционные условия, установленные распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 11 ноября 2003 N2658-ра «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями и пристроенным детским дошкольным учреждением по адресу: Калининский административный район, квартал Х-Х1 (восточнее дома по пр. Х)», дополнительно установив обязательство ЗАО об окончании строительства указанного дома в мае 2007 года (т.1 л.д.132).

06 февраля 2007 года между ЗАО и ООО заключен договор подряда, пунктом 4,5 которого предусмотрено, что оплата по данному договору производится путем зачета встречных обязательств по оплате договоров долевого участия (т.1 л.д.143).

01 июня 2007 года между ЗАО и ООО было заключено дополнительное соглашение № 3 к договору подряда, которым, в частности, был увеличен объем работ, их стоимость и установлен срок окончания работ – 07 октября 2007 года (т.1 л.д.153).

13 июля 2007 года между ЗАО и ООО заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома в Калининском районе, квартал Х-Х1 (т.1 л.д.20).

Предметом данного договора являлось долевое участие ООО в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Калининский административный район, квартал Х-Х1, в объеме двухкомнатной квартиры, расположенной в осях Х-Х1, Х2-Х3, общей приведенной площадью 73,66 м², жилой площадью 36,06 м², на четвертом этаже, стоимостью 3579876 руб. Срок сдачи объекта в эксплуатацию определен в договоре 1 кварталом 2008 года.

Пунктом 2.1.1 договора от 13 июля 2007 года установлено, что оплата по договору производится путем зачета стоимости выполняемых работ по договору подряда от 06 февраля 2007 года и дополнительного соглашения № 3 от 01 июня 2007 года и перечислением денежных средств на расчетный счет ЗАО, а также то, что обязательство ООО по оплате стоимости квартиры считается исполненным в момент зачета стоимости выполненных работ по договору подряда (т.1 л.д.20 оборот), а пунктом 2.1.2 данного договора установлено, что денежные средства вносятся в кассу ЗАО (т.1 л.д.20).

Также условиями договора предусмотрено, что ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию – первый квартал 2008 года, объем инвестиций по данному договору в денежном выражении составляет 3579876 руб., т.е. из расчета 48600 руб. за 1 м², при этом предусмотрено, что права и обязанности по данному договору могут быть переданы ООО третьим лицам только с обязательным уведомлением ЗАО – пункт 5.5 договора от 13 июля 2007 года (т.1 л.д.21).

Разрешением службы Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт–Петербурга при Правительстве Санкт–Петербурга от 20 мая 2009 года, дом, расположенный по спорному адресу введен в эксплуатацию (т.1 л.д.82).

Согласно ст.431 ГК РФ – при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая объяснения представителей ЗАО и ООО, а также, оценивая условия заключенных между ними договоров, суд приходит к выводу о том, что договоры о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома в Калининском районе, квартал Х-Х1, заключенные между указанными юридическими лицами в отношении конкретных жилых помещений — являлись способом обеспечения обязательств ЗАО по оплате результатов работ ООО по окончании строительства указанного жилого дома со сдачей его в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Таким образом, из условий представленных договоров, заключенных между ЗАО и ООО следует, что спорная квартира могла быть передана ООО либо после окончания строительства жилого дома по вышеуказанному адресу, либо до окончания такого строительства по акту приемки результата выполненных работ по договору подряда, а, ООО вправе было привлекать третьих лиц для участия в инвестировании спорного объекта недвижимости, либо путем переуступки своих прав и обязанностей по договору от 13 июля 2007 года третьим лицам только с обязательным уведомлением ЗАО, либо после перехода к ним прав на такой объект по Акту приема-передачи.

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что переуступка своих прав и обязанностей по договору от 13 июля 2007 года третьим лицам могла быть совершена ООО только в объеме тех прав и обязанностей, которые были у ООО.

Из материалов дела следует, что 23 ноября 2007 года между ООО и Ш. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в осях Х-Х1, Х2-Х3, общей приведенной площадью 73,66 м², жилой площадью 36,06 м², на четвертом этаже, по условиям которого цена договора составляет 3903980 руб. (т.1 л.д.17), тогда как цена спорной квартиры по договору, заключенному 13 июля 2007 года между ЗАО и ООО была установлена в 3579876 руб.

Таким образом, при заключении договора с Ш.ООО распорядилось объектом недвижимости по собственному усмотрению, на самостоятельно установленных условиях не смотря на то, что объект еще не был передан ООО от ЗАО.

Доводы ООО о том, что при заключении договора с Ш. оно действовало в соответствии с ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а потому вправе было привлекать инвестиции в денежном выражении от третьих лиц для осуществления строительства жилого дома – противоречат материалам дела и существу правовых отношений, возникших между ООО и ЗАО.

Кроме того, при строительстве жилого дома в Калининском районе, квартал Х-Х1, ООО действовало на основании договора подряда, заключенного с ЗАО, по условиям которого ООО приняло на себя обязательство выполнить определенные работы, после чего приобретало право на получение от ЗАО оплаты за результат выполненных работ в виде конкретных жилых помещений.

Однако ООО не представило каких–либо доказательств того обстоятельства, что денежные средства, полученные от Ш. пошли именно на строительство вышеуказанного дома.

Как было указано выше, права и обязанности по договору от 13 июля 2007 года, заключенному между ЗАО и ООО могли быть переданы ООО третьим лицам только с обязательным уведомлением ЗАО – пункт 5.5 договора (т.1 л.д.21).

Договор с Ш. о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома был заключен ООО 23 ноября 2007 года.

24 января 2008 года ЗАО уведомило ООО об одностороннем расторжении договора от 13 июля 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома в Калининском районе, квартал Х-Х1, в связи с неисполнением условий договора в части его оплаты (т.1 л.д.192).

04 февраля 2008 года между ЗАО и М. был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома в Калининском районе, квартал Х-Х1., по условиям которого М. финансирует строительство двухкомнатной квартиры, расположенной в осях Х-Х1, Х2-Х3, общей приведенной площадью 73,66 м², жилой площадью 36,06 м², на четвертом этаже (т.1 л.д.210).

Между тем, уведомление от ООО в адрес ЗАО о заключении договора с Ш., направлено лишь 07 февраля 2008 года (т.1 л.д.207), а денежные средства по договору от 13 июля 2007 года, заключенному между ЗАО и ООО были перечислены в ЗАО двумя платежами лишь 11 июня и 18 июля 2008 года (т.1 л.д.24-25), т.е. после уведомления об одностороннем расторжении договора от 13 июля 2007 года и после заключения договора между ЗАО и М., которая по состоянию на 11 июня 2008 года уже исполнила часть принятых обязательств (т.1 л.д.219).

При этом в данном случае не имеет правового значения тот факт, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт–Петербурга и Ленинградской области от 15 апреля 2010 года договор от 13 июля 2007 года, заключенный между ЗАО и ООО признан действующим, поскольку право распоряжения объектом инвестиционного строительства у ООО при заключении договора с Ш. все равно не возникло, и кроме того, ООО одновременно с заключением договора не уведомило ЗАО о привлечении соинвестора, тем самым допустив неосведомленность ЗАО о наличии возможных притязаний на спорную квартиру со стороны третьих лиц.

Ссылка ответчика ООО на то, что договором от 13 июля 2007 года не установлены сроки в которые они должны были уведомить ЗАО о заключении инвестиционного договора с Ш., по мнению суда является несостоятельной, поскольку в п.5.5. указанного договора говорится о возможности передачи прав и обязанностей по договору только с обязательным уведомлением ЗАО, что явствует о невозможности даже заключения такого договора без уведомления ЗАО.

Согласно ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.

Указанное положение закона позволяет сделать вывод о том, что одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше.

В этом случае у других кредиторов возникает право требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанное с его недействительностью (ст.396, 398 ГК РФ).

При этом, в случае возбуждения спора о передаче фактически созданного объекта недвижимости имеет значение не только время возникновения обязательств, но и обстоятельства их исполнения.

Рассматривая заявленные Ш. требования, суд приходит к мнению о том, что у ЗАО не возникло обязательств перед истцом по передаче ему спорной квартиры.

В силу ч.1 ст.8 ФЗ от 25 февраля 1999г. N39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор.

С учетом указанного, право Ш. требовать от ЗАО передачи ему в собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты им денежной суммы ООО по договору долевого участия в строительстве от 23 ноября 2007 года, а зависит от содержания соглашений, заключенных предприятиями по поводу их участия в строительстве. Кроме того, в данном случае имеет значение, были ли фактически использованы эти средства для строительства жилого дома и возникло ли у ООО право на долю площадей дома, включающую спорную квартиру.

Между тем, доказательства, позволяющие сделать такие выводы, ответчиком ООО не представлены.

Более того, денежные средства, перечисленные ООО на счет ЗАО двумя платежами от 11 июня и 18 июля 2008 года в счет оплаты спорной квартиры, были возвращены ООО платежными поручениями от 18 июня 2008 года и от 23 июля 2008 года (т.1 л.д.197,199) и доказательств повторного перечисления данных денежных сумм на расчетный счет ЗАО суду не представлено.

Исследованные материалы дела не подтверждают того, что денежные средства истца фактически были использованы для строительства жилого дома, и что у ООО возникло право на спорную квартиру.

То обстоятельство, что договором от 13 июля 2007 года, заключенным между ЗАО и ООО была предусмотрена передача последнему спорной квартиры с момента зачета стоимости выполненных работ по договору подряда от 06 февраля 2007 года, не свидетельствует о том, что у ЗАО возникли какие-либо обязательства перед истцом, договор с которым в отношении квартиры заключило от своего имени ООО, поскольку какие-либо положения об обязательствах перед третьими лицами в этом договоре отсутствуют.

Учитывая, что у ЗАО не возникло обязательства перед истцом по передаче ему спорной квартиры, исковые требования, заявленные Ш. к ЗАО о взыскании с него компенсации морального вреда и неустойки, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей» являются необоснованными и подлежащими отклонению.

Так же не подлежат удовлетворению и требования истца к ООО о взыскании с него компенсации морального вреда и неустойки, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей», поскольку ответчик не получал от ЗАО спорный объект недвижимости, а соответственно и не мог передать его истцу в установленные заключенным между ними договором инвестирования сроки.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п.61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Принимая во внимание, что третье лицо М. заключила с ЗАО договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в объеме финансирования строительства двухкомнатной квартиры, расположенной в осях 3-7, Т-Х, общей приведенной площадью 73,66 м², жилой площадью 36,06 м², на четвертом этаже для личных целей, в полном объеме и в срок исполнила обязательство по оплате объекта инвестирования, и по акту приема–передачи от 04 июня 2009 года получила объект инвестирования в собственность (т.1 л.д.218-219), используя его с этого времени для проживания, имеются основания для удовлетворения заявленных самостоятельных требований третьего лица о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

При этом в данном случае не имеет правового значения довод представителя истца о том, что переход права собственности возникает только с момента государственной регистрации, поскольку право требовать отобрания у должника предмета обязательства прекращается передачей вещи третьему лицу, имеющему не только право собственности,но и хозяйственного ведения и оперативного управления.

Одновременно суд полагает возможным разъяснить истцу, что он не лишен возможности обратиться с самостоятельными требованиями к ООО о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче объекта инвестирования, не связанного с его недействительностью, с применением ст.395 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.218, 398 ГК РФ, ст.ст.3, 56, 68, 144, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Ш. к ЗАО и ООО о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки и компенсации морального вреда — отказать.

Удовлетворить самостоятельные требования, заявленные третьим лицом по делу, признав право собственности М., зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, на двухкомнатную квартиру дома по пр. Х в Санкт–Петербурге общей площадью 72 м² жилой площадью 35,80 м², расположенную на 4 этаже.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд в течение 10 дней.

Судья

00016.08.2012