Гр.дело № 2-25/07
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июля 2007 года г. Сосновый Бор
Соеноноборский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи — Михиной И.И. при секретаре — Шаговой О.С. с участием сторон
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. к Н. о признании сделок недействительными, и взыскании суммы полученного задачка, компенсации морального вреда и взыскании судебных издержек,
УСТАНОВИЛ:
Супруги Л., а так же их сын — Т. обратились в суд с иском к Н. и Ж. о признании недействительным договора купли-продажи от 21.02.2005г. — комнаты размером 8.2 м² по адресу г. Сосновый Бор. ул. Космонавта. д.6, о признании недействительным договора дарения от 21.02.2005 г. -1/3 доли от доли в квартире дома № 51 по пр.Героев в г. Сосновый Бор; о взыскании с ответчиков 85 500 руб. и судебных издержек в сумме 2310 руб.
В обоснование требований указали, что их семья имела в собственности комнату размером 8,2 м² в коммунальной квартире дома№6 по ул.Космонавтов в г.Сосновый Бор Ленинградской области. Желая улучшить жилищные условия обратились к агенту по недвижимости Н., которая предложила обмен вышеуказанной квартиры на комнату размером м² в трехкомнатной квартире дома Щ 51 по пр.Героев в г.Сосновый Бор Ленинградской области, принадлежащую Ж. 19 ноября 2004 г, между Л. и Н. было составлено соглашение о покупке комнаты, принадлежащей Ж., за 13000 долларов США. В счет намерений совершить сделку Л. внесла Н. 350 долларов США. а 16 декабря 2004 г. ещё 2650 долларов США. Комната истцов была оценена в 10000 долларов США. Данную сделку истцам было предложено совершить в два этапа: вначале им следовало продать свою комнату Ж., а последний дарит Л. 1/3 доли от своей ¼ доли квартиры, а после совершения этих сделок Ж. допродает Л. остальную часть своего жилья. Мри этом Ж. выдал на имя Н. доверенность на совершение указанных сделок.21 февраля 2005 г. Л. через нотариуса продала Ж. комнату размером 8.2 м² в коммунальной квартире дома №6 по ул.Космонавтов в г.Сосновый Бор. а Ж. подарил ей 1/3 доли от ¼ доли своей квартиры дома №51 по пр.Героев в г. Сосновый Бор. 28 февраля 2005 г. Ж. отозвал свою доверенность оформленную на Н. и oтказался от продолжения сделки., предложив Л. расторгнуть уже совершенные сделки, на что истица согласилась, однако Н. заявив, что со своей стороны выполнила все взятые на себя обязательства, отказалась выдать все правоустанавливающие документы по сделкам и возвратить истице 3000 долларов США., что по курсу ЦБ РФ составляет 85500 руб. Истцы считают, что совершенные сделки купли-продажи комнаты размером 8,2 м² в коммунальной квартире дома №6 по ул.Космонавтов в г.Сосновый Вор и дарения части жилья Ж. должны быть признаны недействительными, поскольку истцы были ответчиками введены в заблуждение, а так же ответчики должны возвратить 3000 долларов США, что по курсу ЦБ РФ составляет 85500 руб.
Определением Сосновоборского городского суда от 20 марта 2006г. гражданское депо в части исковых требований Л. к Н. и Ж. о признании сделок недействительными в части исковых требований: Л. к Ж. о признании недействительным договора купли-продажи от 21.02.2005 г. -комнаты размером 8.2 м² по адресу г. Сосновый Бор. ул.Космонавтов. д.6, о признании недействительным договора дарения от 21.02.2005 г. — 1/3 доли от 1/4доли в квартире дома № 51 по пр.Героев, в г.Сосновый Бор; о взыскании с ответчиков 85500 руб. и судебных издержек в сумме 2310 руб.; Л.К. Т. к Н. и Ж. о признании недействительным договора кyпли-продажи от 21.02.2005 р. — комнаты размером 8.2 м² по адресу г. Сосновый Бор, ул.Космонавтов, д.6, о признании недействительным договора дарения от 21.02.2005 г. — 1/3 доли от ¼ доли в квартире дома №51 по пр.Героев в г.Сосновый Бор; о изыскании с ответчиков 85500 руб. и судебных издержек в сумме 2310 руб. прекращено в связи с отказом истцов от указанных требований. В остальной части требований Л. к Н. судебное заседание продолжено.
В ходе судебного заседания истица Л. неоднократно в порядке ст.39 ГПК РФ изменяла свои исковые требования, в настоящее время просит взыскать с Н. двойную сумму полученного задатка в размере 167520 руб. за выполнение услуг по соглашению; компенсацию морального вреда в размере 10000 руб.; судебные издержки но оплате государственной пошлины — 2310 руб., за оплату услуг представителя -5000 руб.; всего -184 830 руб. (л.д.119-120)
В судебном заседании истица и ее представитель — Т., действующий по доверенности (л.д.140) поддержали доводы изложенные в исковом заявлении и письменном объяснении (лд. 188) и пояснили, что 19 ноября 2004 г. Н. представилась ей агентом по недвижимости (л.д.122, 123), и заключила с ней соглашение о намерениях на покупку недвижимости, принадлежащей Ж. В качестве задатка при совершении указанной сделки истица передала H. 3000 долларов США, что по курсу ЦБ РФ (л.д.92, 106-109) составляло 83760 руб. Впоследствии Ж. отказался от совершения сделки, однако истица к нему претензий не имеет. На неоднократные требования истицы к ответчице о возврате Залога, последняя отвечала отказом. Затем было установлено, что Н. на момент совершения укачанных сделок с 01 сентября 2004 г. была уволена из агентства недвижимости «Д» г.Сосновый Бор, таким образом и не имела права заключать вышеуказанные сделки. Просят удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование иска ссылаются на требования ст.ст. 151. 301,302.380.381,1099 ГК РФ.
Ответчица Н. извещенная надлежащим образом о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, и письменный отзыв (л.д.183) в котором исковые требования не признала.
Представитель ответчицы Н. – Н.С., действующий по доверенности (л.д.151), представил суду письменный отзыв (л.д.154-155. 182) в котором поддерживает возражения Н. но иску. В обоснование своих возражений ссылается на требования ст.151,ч.2,3, ст.380, 971, 1099,ГКРФ.
Привлеченный к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Ж. в судебное заседание не явился, его представитель К.. действующий по доверенности (л.д.34). извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела в суд не явился, представил письменный отзыв (л.д.29-31). в котором указал, что Ж.. но совету Н. подарил принадлежащие ему на праве собственности комнату Л., с целью дальнейшей продажи оставшейся части истицу, для того, что бы не спрашивать согласия на продажу остальных участников долевой собственности. Позже узнав, что данные действия противоречат ст.250 ГК РФ, что вызвало недоверие к посреднику. Ж. отозвал свою доверенность, выданную на имя Н., и остановил сделку, при этом направил Л. предложение произвести двухеюроннюю реституцию по произведенным между сторонами сделкам по отчуждению имущества (л.д.ЗЗ, 36-37). Н. было предложено возвратить все документы полученные ею при выполнении поручений предусмотренных доверенностью (л.д.35), что с сё стороны сделано не было.
С иском o взыскании 3000 долларов США также не согласен, поскольку в соглашении о покупке недвижимости от 19.11.2994 г. указанная сумма не оговорена: так же не указано, что Н. действует в интересах Ж. Право на представление Ж. по отчуждению недвижимости по адресу г.Сосновый Бор, пр.Героев, д.51. у Н. возникло лишь 21 февраля 2005 г. (л.д.32), после выдачи Ж. на её имя соответствующей доверенности. Таким образом оформляя указанное соглашение (л.д.6) 19 ноября 200'1 г. Н. действовала от своего имени, поскольку не имела доверенности от собственника, и беря деньги только в своих интересах.
В ходе судебного заседания была допрошена свидетель М., которая пояснила, что приходиться бывшей супругой Ж., до настоящего времени проживает в трехкомнатной квартире дома №51 по пр.Героев к г.Сосновый Бор Ленинградской Области (комнаты размером 11,6+16+11.1 м², общая площадь квартиры 62,7 м²). Согласно правоустанавливающим документам она является собственником ¾ доли указанной квартиры. ¼ доля в праве собственности на указанную квартиру на тот момент имеющаяся у Ж. составляла менее 10 м², т.е. он собирайся продать Л. менее одной комнаты размером 11.1 м², которая ему выделена в пользование по решению суда (л.д. 9.27)
Суд, выслушав мнения сторон, допросив свидетеля М. изучив материалы дела, оценив представленные суду письменные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 19 ноября 2004 г, между Л. «покупатель» и Н. «исполнитель», было заключено соглашение о намерениях покупки недвижимости, по условиям которого «покупатель» приобретает «объект» — комнату, размером 11.1 м² в трёхкомнатной квартире дома № 51 по пр.Героев в г.Сосновый Бор Ленинградской области за 13000 долларов США
Абзацами 2 и 3 пункта 1 договора закреплена обязанность «покупателя» в счет намерений приобрести «объект» внести сумму в размере 350 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ, а так же в день подписания договора купли-продажи «покупатель» вносит оставшуюся сумму 12650 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ.
Раздел 2 устанавливает срок действия договора, (л.д.6).
Внесение задатка, какие-либо обязанности «исполнителя», ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по договору данным соглашением не предусмотрено.
По мнению истины, она передала Н. в качестве части задатка при подписании данного договора 13 ноября 2004 г. деньги к сумме 350 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ. Однако расписку об этом она с ответчицей не составляла, поэтому представить её суду не представляется возможным. Оставшуюся часть задатка в размере 2650 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ истица передала Н. 12 декабря 2005 г., что подтверждается, записью, имеющейся на оборотной стороне соглашения (л.д.6 об).
Согласно доверенности от 04 ноября 2004 г. (л.д.202) Ж. поручил Н. осуществлять все действия необходимые для продажи принадлежащей ему ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу г.Сосновый Бор, пр.Героев. дом № 51, которые принадлежат ему согласно договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 29 апреля 2004 г., зарегистрированною в Комитете по Управлению Муниципальным имуществом при МО «Город Сосновый Бор» за №421 от 29.04.2004 г. Свидетельство о государственной регистрации права 47-АА № 346794 выдано 13 мая 2004 г. Сосновоборским ТО Учреждения юстиции Ленинградская областная регистрационная палата. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.05.2004 г. сделана запись регистрации № 47-01/22-6/2004-263.
Таким образом, заключая 19 ноября 2004г. соглашение о намерениях покупки недвижимости Н., действовала в интересах Ж. по доверенности (л.д.201. 202).
Согласно договора дарения от 21 февраля 2005 г. Л. приняла в дар от Ж. 1/3 от ¼ доли в праве собственности на отдельную трехкомнатную квартиру по адресу Сосновый Бор, пр.Героев. дом №51. Указанные доли переданы до полписания настоящего договора, претензий нет. Договор является одновременно передаточным актом (л,д.7) Данный договор 03 марта 2005г. зарегистрирован в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (л.д.7).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 04 марта 2005 г. на основании договори дарения долей в праве собственности от 21 февраля 2005 г. Л. принадлежит 1/12 доля общей долевой собственности в трехкомнатной квартире дома 51 по пр.Героев в г.Сосновый Бор. Ж. в укачанной квартире принадлежит — 1/6 доля и его бывшей супруге М.- ¾ доли. (л.д.9, 24, 25, 26. 78).
Решением мирового судьи судебного участка №65 г.Сосновый Бор от 28 сентября 2004 г. определен порядок пользовании жилыми помещениями трехкомнатной квартиры дома №51 по пр.Героев в г. Сосновый Бор, в пользование М. выделены комнаты 16.0 м² и 11,6 м², а Ж. комната размером 11.1 кв.ч. (л.д.27).
Комната размером 8.2 м² (или 634/1676 доли) по адресу г. Сосновый Бор, ул.Коемонавтов, д.6 на основании договора дарения доли в праве на квартиру от 05.06.2002 (принадлежит истице Л: доля размером 521 -838 в указанной квартире принадлежит Т.. (л.д.21,23, 27, 79).
Согласно выписки из Единого государственного реестр» прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 января 2007 г. за JI. зарегистрировано право общей долевой собственности, 634/1676 доля в праве па квартиру дома 6 по ул.Космонавтов в г. Сосновый Бор (л. д. 156)
Согласно действующего гражданского законодательства только собственник (ст.209 ГК РФ) или уполномоченное им лицо (ст. 182 I К РФ) вправе распорядиться, принадлежащим ему на законном основании имуществом, в том числе путем заключения договор купли-продажи.
В силу ч.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемой) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственною органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу ч.2 ч.1 сл. 188 ГК РФ действие доверенности в соответствии с законом прекращается вследствие, в том числе с отменой доверенности лицом, выдавшим ее. Сделать это можно во всякое время срока действия доверенности. Причем действие доверенности прекращается с момента отмены ее, а не с момента, когда другой стороне об этом стало известно. Однако лицо, выдавшее доверенность, обязано известить о ее отмене лицо, которому она была выдана. Если же доверитель не сумеет доказать, что лицо, которому была выдана доверенность, при совершении сделки знал пни должен был знать об отмене доверенности, то сделка признается законной, хотя и оспоримой.
Доверенное лицо вправе осуществлять только те действия, которые оговорены в доверенности, то есть внесены в доверенность доверителем. Если право на отчуждение недвижимое и доверенностью не предоставляется, то доверенное лицо не сможет на основании такой доверенности осуществить эту сделку.
Договор купли-продажи недвижимости — квартиры регламентируется, правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ. а также с учетом общих положений главы 30 ГК РФ.
Исходя из указанных правил, не собственник квартиры (неуполномоченное собственником лицо) не может быть участником договора купли-продажи.
Потенциальный продавец, имеющий юридические основания получить в собственность квартиру вправе заключить лишь предварительный договор (ст.129 ГК РФ) о будущей продаже квартиры
Правовая суть отношений, возникающих между контрагентами при подписании предварительного договора, заключается лишь в принятии на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем. При этом какие-либо расчеты по нему, а также заключение в целях обеспечения данного договора соглашений о задатке, неустойке, залоге и т.д. — юридически ничтожны. Данный вывод закреплен действующей судебной практикой (п.14 письма BAС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).
Непосредственно соглашение о задатке возможно при заключении основного договора купли-продажи квартиры. И тогда, в случае Отказа продавца, например от исполнения договора, последний обязан будет оплатить покупателю двойной размер уплаченного покупателем задатка в качестве обеспечения и намерения исполнить договор купли-продажи (ст.ст.380, 381 ГК РФ).
В соответствии со ст.ст.380, 381 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная к счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. При прекращении обязательства, до начала его исполнения по соглашению строи либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая Задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Согласно ч.1 ст.67 ГНК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В обоснование своих доводов о том, что Н. Л. внесла задаток за приобретение комнаты размером 11.1 м² в трехкомнатной квартире дома №51 по пр.Героев в г.Сосновый Бор, принадлежащей Ж. истица ссылается на указание в абз.2 л.2 соглашения о покупке недвижимости от 19 ноября 2004 г., что в счет намерений приобрести объект — 350 долларов США (л.д.6) и 16 декабря 2004 г. она же внесла Н. — 2650 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦС РФ. (л.д.6 об).
В судебном заседании установлено, и сторонами не оспорен тот факт, что Ж. отозвав свою доверенность oт 21.02.2005 г.. поставил об этом в известность истицу Л. и ответчицу Н. Так же в последствии между сторонами произведена двухсторонняя реституция, по результатам которой взаимных претензий между Ж. и Л. не было.
Так же истицей не представлена суду письменное соглашение о задатке, внесенным в обеспечение основного договора купли-продажи квартиры. Суд полагает, что. представленное истице в обоснование исковых требование соглашение о покупке недвижимости предполагают лишь обязательства сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем не может служить основанием для удовлетворения исковых требований о взыскании с Н. двойной суммы полученного задатка в размере 167520 руб. за не выполнение услуг по соглашению, поскольку заявленные в суде исковые требования истицы не основаны на законе и материалах дела.
Из материалов деля и письменною отзыва представителя Ж. – К., и объяснений ответчицы усматривается, что заключая 19.11.2004 г. соглашение Н. действовала не в рамках доверенности Ж., а в личных интересах, т.е. возвратила свои деньги, ранее потраченные на погашение долгов Ж. по квартирной плате и коммунальным платежам. Однако в обоснование своих доводов ответчица вышеуказанных квитанций суду не представила.
От исковых требований к Ж. истица отказалась, и ее отказ принят судом.
Так же суд принимает во внимание показания свидетеля М. (сведения, о которых свидетель М. сообщила суду, имеют существенное значение для рассмотрения дела по существу). Оснований, не доверять её показаниям у суда не имеется, они никем не опровергнуты, ничем не опорочены, подтверждаются объяснениями истицы и другими материалами дела.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Ответчицей были представлены достаточные доказательства по предъявленному иску, однако истцом доказательств в обоснование своих исковых требований представлено не было.
Доказательства ответчиков расцениваются судом как надлежащие и достоверные но предъявленному иску, они ни чем не опорочены, ни кем не опровергнуты.
В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При таких обстоятельствах доводы Л. о компенсации морального вреда не подлежит удовлетворению, поскольку не основаны на законе, гак как вытекают из нарушения ее имущественных прав.
Таким образом, данные, изложенные в исковых требованиях Л. не нашли своего подтверждения в совокупности собранных и исследованных по делу доказательств, поэтому суд не находит оснований для удовлетворении заявленных исковых требований.
Согласно требованиям ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек.
Поскольку суд не находит оснований для удовлетворении исковых требований истца о признании сделок недействительными, о изыскании суммы полученною задатка, таким образом требования истца о взыскании судебных расходов по делу с Н. по оплате государственной пошлины — 2310 руб., и оплаты услуг представителя -5000 руб., так же не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12. 56, 194-199 ГПК РФ. Суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Л. — отказать. Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней со дня вынесения мотивированного решения, через Сосновоборский городской суд. Мотивированное решение составлено 06 июля 2007 года.
Судья И.И. Михина
