Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе судьи Медведкиной В.А., при секретаре Авдеевой О.М.,
с участием адвокатов О. и Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. к Н., У., Н.М. о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности, обязании внести в Единый государственный реестр прав имя собственника доли квартиры,
установил:
Л.. обратилась в суд с иском, в котором указала, что она является собственником ½ доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ул.Гаврская, дом 2, приобретенной в период брака с Н. На адрес спорной квартиры, где она постоянно проживает с двумя несовершеннолетними детьми, пришло письмо, отправленное 15.09.2009 года, в котором собственник второй доли квартиры Н. извещал ее о намерении продать принадлежащую ему долю квартиры за 800000 рублей. В нем же ответчик сообщил адрес для почтовых отправлений — Санкт-Петербург, В.О., 5-я линия, д.70.
23.09.2009 года истицей у нотариуса С. было оформлено и отослано согласие на приобретение у ответчика ½ доли спорной квартиры за указанную им сумму, однако до настоящего времени никаких сообщений о времени месте заключения сделки купли-продажи от ответчика не поступало.
Несмотря на отосланное согласие 26.11.2009 года ответчик произвел отчуждение своей доли в спорной квартире третьим лицам — У. и Н.М. 16.01.2010 года произведена регистрация перехода права собственности.
Поскольку она не получала извещения о предстоящей продаже принадлежащих Н. ½ долей квартиры, истица полагает, что совершенной сделкой было нарушено ее преимущественное право покупки, просила признать за ней преимущественное право покупки, перевести на нее права и обязанности покупателя ½ доли квартиры в доме 2 по улице Гаврской Санкт-Петербурга, обязав ФРС Санкт-Петербурга и Ленинградской области внести в ЕГРП имя собственника Л.. вместо Н.М. и У.
Истица Л. в суд явилась, на удовлетворении заявленных требований настаивала. Истица пояснила, что не получала извещений Н. о продаже принадлежащей ему доли квартиры, направленные через нотариуса С., хотя и проживала в тот период времени по адресу: Санкт-Петербург, ул.Гаврская, д.2.
Ответчик Н. и его представитель О., действующий на основании ордера и доверенности от 18 мая 2009 года, в суд явились, ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что договор купли-продажи соответствует требованиям закона, истице в установленном порядке предлагалось купить принадлежащую ему долю квартиры, но последняя на предложение не отреагировала. Указал, что он уведомлял Л. в письменной форме с указанием продажной цены через нотариуса С. о намерении продать принадлежащую ему долю спорной квартиры. Уведомление было получено Л. 21.10.2009 года, что подтверждается ее заявлением. Однако, в течение месяца после получения уведомления Л. свое право преимущественной покупки не реализовала, уклоняясь от получения извещений о дате заключения договора, будучи предупрежденной о намерении продать долю в квартире через нотариуса, представителя ответчика К., а также через У. и Н.М.
Ответчица Н.М.П. в суд не явилась, доверила представлять свои интересы представителю.
Представитель Н.М., Н.С., действующий на основании доверенности от 11 февраля 2010 года, в суд явился, против удовлетворения; заявленных требования возражал, ссылаясь на соответствие договора купли-продажи положениям действующего законодательства. Представил письменные возражения на иск
(л.д.57-59)
Ответчица У. в суд явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что нуждается в данной жилой площади, приобретенной в установленном законом порядке.
3-е лицо — нотариус С. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила письменные пояснения по иску, просила рассмотреть дело в свое отсутствие
(л.д.73-75).
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав показания свидетелей У.О. и Х., исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в праве собственности в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Л. является собственником ½ доли квартиры, расположенной по адресу: Гаврская улица, дом 2. Н. являлся собственником ½ доли указанной квартиры
(л.д.8-11, 12, 95).
07.11.2008 года нотариусом С. было удостоверено уведомление от имени Н. на имя Л. о предстоящей продаже принадлежащей ему на праве собственности ½ доли за денежную сумму в размере 2500000 рублей. Уведомление было отправлено по почте заказным письмом с уведомлением на адрес фактического проживания Л.: Санкт-Петербург, Гаврская улица, дом 2
(л.д.77).
15 декабря 2008 года поступило заявление от Л.. в простой письменной форме о том, что она считает предложенную цену завышенной, намерена определить посредством оценщиков реальную стоимость вышеуказанной доли квартиры и в случае подтверждения реальной цены предполагает дать согласие на покупку доли
(л.д.78).
15 сентября 2009 года было удостоверено повторное уведомление от имени Н. на имя Л. о предстоящей продаже вышеуказанной доли квартиры за денежную сумму в размере 800000 рублей. Уведомление было удостоверено в двух экземплярах, один из которых был отправлен по почте на адрес: Санкт-Петербург, Гаврская улица, дом 2, заказным письмом с уведомлением, а второй был выдан Н. для вручения Л. курьерской службой. Экземпляр, переданный по почте, не был вручен адресату и заказное письмо было возвращено в нотариальную контору в связи с истечением срока хранения
(л.д.79, 80).
23 октября 2009 года Л. лично явилась в нотариальную контору по адресу: улица Гороховая, дом 36, и сообщила о получении 21 октября 2009 года через курьерскую службу уведомления о продаже. От ее имени было удостоверено уведомление на имя Н. о намерении приобрести вышеуказанную долю квартиры за 800000 рублей с просьбой известить ее о дате и времени заключения договора купли-продажи и явиться к назначенному времени с необходимыми для отчуждения документами
(л.д.81).
29 октября 2009 года Н. лично явился в нотариальную контору по адресу: лица Гороховая, дом 36, где был извещен о намерении Л. приобрести вышеуказанную долю квартиры за предложенную им цену. От имени Н. было удостоверено уведомление на имя Л. о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи на 10 ноября 2009 года к 11.00 с просьбой явиться в нотариальную контору по адресу: улица Гороховая, дом №36, с денежной суммой, включающей в себя покупную цену приобретаемой доли квартиры и госпошлину за нотариальное удостоверение договора и пакета документов для регистрации сделки в размере 9500-10500 рублей, либо подтвердить документально наличие вышеуказанной денежной суммы
(л.д.83).
Уведомление было отправлено по почте на адрес: Санкт-Петербург, Гаврская улица, дом 2, заказным письмом с уведомлением. Письмо не было вручено адресату и поступило в нотариальную контору в связи с истечением срока хранения.
10 ноября 2009 года к 11.00 в нотариальную контору по адресу: улица Гороховая, дом 36, явился представитель Н. – К. действующий по доверенности, представивший документы, необходимые для отчуждения доли квартиры и обладающий необходимыми полномочиями для заключения договора купли-продажи
(л.д.85).
В своем письменном отзыве на иск нотариус С. указала, что в ее присутствии К. позвонил Л., которая отказалась разговаривать на тему заключения договора купли-продажи, сообщив, что по этому вопросу необходимо разговаривать с ее адвокатом и дала контактный телефон. К. позвонил по полученному телефону, разговаривал с адвокатом в присутствии нотариуса и из разговора можно было сделать вывод, что Л. в этот день сделку совершать не собирается и ее право преимущественной покупки сохраняется до 21 ноября 2009 года
(до истечения месяца со дня получения ею уведомления о продаже). Л. также подтвердила указанные обстоятельства.
От имени К., действующего по доверенности от имени Н., было удостоверено повторное уведомление Л. о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи на 17 ноября 2009 года к 12.00 с денежной суммой, включающей в себя покупную цену приобретаемой доли квартиры и госпошлину за нотариальное удостоверение договора и пакета документов для регистрации сделки в размере 9500-10500 рублей.
Уведомление было отправлено по почте на адрес: Санкт-Петербург, Гаврская улица, дом 2, заказным письмом с уведомлением. Письмо не было вручено адресату и поступило в нотариальную контору в связи с истечением срока хранения.
17 ноября 2009 года к 12.00 в нотариальную контору по адресу: улица Гороховая, дом 36, явился К., действующий по доверенности от имени Н., для заключения договора купли-продажи. Л. на сделку не явилась.
23 ноября 2009 года К. явился в нотариальную контору и сообщил, что Н. нашел покупателей за объявленную им цену и намерен продать им свою долю квартиры.
Как пояснили У. и представитель Н.М., Н.С. накануне оформления договора купли-продажи они пришли к Л. и поставили ее в известность о предстоящей сделке. Л. данные обстоятельства не отрицала.
24 ноября 2009 года нотариусом С. был удостоверен договор купли-продажи ½ доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт- Петербург, Гаврская улица, дом 2, от имени Н. на имя У., Н.М..
Как указала нотариус, 11 декабря 2009 года Л. явилась в нотариальную контору, чтобы получить копии из переписки с Н. Из разговора с ней стало известно, что она намерена оспаривать сделку в суде, между тем, с заявлением в регистрирующую службу Л. не обратилась, не смотря на то, что регистрация сделки была приостановлена в адрес Л. было направлено сообщение о необходимости предоставления в Выборгский отдел
(Санкт-Петербург) Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области договора купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному выше адресу, покупателем по которому является Л.
Данное сообщение Л. также получено не было и по истечении установленного срока, переход права собственности по договору купли-продажи был зарегистрирован.
Поскольку из представленных документов следует, что Н., собственник доли спорной квартиры, известил в письменной форме остальных участники долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, указал цену другие условия, на которых продает ее, Л. в течение срока, установленного статьей 250 Гражданского кодекса РФ, не приобрела вышеуказанную долю квартиры, по мнению суда: Н. вправе был продать свою долю У. и Н.М.
Утверждение истца о том, что устных и письменных уведомлений Н. о дате и месте совершения сделки купли-продажи через нотариуса и представителя ответчика К. она не получала, в связи с чем Н. не имел права отчуждать принадлежащее ему имущество, не может быть принято судом во внимание, поскольку по смыслу статьи 250 ГК РФ на продавца возложена обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, по надлежащему адресу, что и было сделано Н. через нотариуса С. по адресу фактического проживания Л.
Представляется, что требование об извещении можно признать соблюденным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по известному ему месту жительства сособственника. В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил статьи 250 ГК РФ.
Суд полагает, что злоупотребление истицей своим правом преимущественной покупки и неполучение ею уведомления нотариуса по адресу, который был известен ответчику, и указан истицей в ходе судебного разбирательства как место своего постоянного проживания, не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку нарушает принцип равенства всех участников гражданских правоотношений перед законом и право частной собственности, признанное и защищаемое Конституцией РФ.
Из пояснений истицы и ответчиков, данных в судебном заседании, усматривается, что Л. знала о намерении Н. распорядиться принадлежащей ему долей. Вместе с тем, получив уведомление о продаже доли Н. через нотариуса С. 21.10.2009 года, что подтверждается ее заявлением, истица в течение месяца после получения уведомления уклонялась от получения корреспонденции, и в указанный законом срок ни к нотариусу, ни к Н. не обратилась. При этом суд принимает во внимание неоднократное обращение Л. в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области за получением выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе 20.11.2010 и 08.12.2009 года, что подтверждает ее осведомленность о предстоящей сделке, а также пояснения истицы о том, что ответчицы ставили ее в известность о приобретении доли Н. в случае не заключения ею договора купли-продажи в течении месяца со дня получения уведомления.
Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Истицей суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ее преимущественное право покупки Л. нарушено.
Таким образом, суд, оценив собранные доказательства по правилам, предусмотренным статьей 67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что требования, заявленные истицей, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 246, 250 Гражданского кодекса РФ, статьями 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
В удовлетворении исковых требований Л. к Н, У., Н.М. о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности, обязании внести в Единый государственный реестр прав имя собственника доли отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 ей путем подачи кассационной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга
